קניית דירה ישנה כהשקעה לצורכי שיפוצים, שונה במידה רבה מקניה דירה לצורך מגורים. השוני כאמור בא לידי ביטוי הן באופי השיפוצים והן בגודל ההשקעה הכספית בדירה לפני המכירה שלה. מהו מעמדה של רירה לשיפוצים? מה ההבדלים בין קניית דירה ישנה לצורך שיפוצים, לבין קניה דירה למגורים?  איך ניתן לבצע את העסקה ואת תהליך השיפוצים, באופן שיניב את הרווח  הרצוי? בשורות הבאות נרחיב את היריעה בנושא

מעמדה של דירה לשיפוצים

ההבדל במעמדה של דירה שנרכשה לצורך שיפוצים לדירה לצורך מגורים הוא ענק. אם הקונה הוא אדם פרטי המעוניין לשפץ ולמכור הרי שההשקעה בדירה שתעלה את הערך שלה מתבצעת על חשבונו, על פי מחירון שיפוצים או הערכת מחיר אחרת. העלאת הערך של הדירה ומכירתה בהפרש ניכר ממחיר הקנייה, עשויה להיות כרוכה בהעלאת תשלומי מס השבח על הנכס. בנוסף, עלול האדם שביצע את העסקה להיות מחויב במיסים שונים, כנדרש מכל בעל עסק אחר. ההמלצה החד משמעית כאן היא שלא לבצע עבודה מהסוג הזה, בלי להתייעץ על כך עם בעלי מקצוע בתחום ניהול או ראיית חשבונות.

אם מדובר בבעל עסק, הרי שמרגע שהדירה נרכשה היא נחשבת כפריט במלאי. ביצוע שיפוצים המעלים את הערך של הנכס מחושב כהוצאה. (4 טקטיקות עוצמתיות איך מעלים את ערך הדירה) על ההפרשים במחירים בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, שהם תוצאה ישירה של השיפוץ, יגבו שלטונות המס את המיסים המתבקשים בהתאם לגובה ההכנסה. זאת, בתוספת לגביית מס ערך מוסף כנדרש. עם זאת, ההוצאות בגין השיפוצים מוכרות לצורך מס הכנסה ומע”מ ומנוכות מהרווחים.

קניית דירה לצורך שיפוצים והפקת הרווח ממנה

בדרך כלל,  הדירה שכדאי וצריך לבחור לצורך שיפוצים ומכירה צריכה להיות דירה שהתמורה הכספית הנדרשת עבורה נמוכה משמעותית מהערך שלה בשוק הדירות. אחת הדרכים הנפוצות לאיתור נכסים כאלה הינה רכישת דירה מכונס נכסים. לא אחת קורה שדירות כאלה נמכרות במחירים הנמוכים באחוזים רבים מהערך הכספי האמיתי של דירה דומה הנמצאת בשוק  זאת, בגלל שכונס הנכסים מעוניין למכור את הדירה בהקדם תמורת סכום שיכסה את כל החובות של בעל הנכס. (היכן הנדל”ן יותר יקר, בהרצליה או בתל אביב).

אמת מידה שנייה לרכישת דירה לצורך שיפוצים, הינה הערכה מושכלת של השיפוצים הנדרשים על מנת להביא את הדירה למצב שבו יהיה ניתן למכור אותה ברווח סביר. לפיכך, חשוב שמי שמבצע את הרכישה ייעזר בבעל מקצוע המסוגל להעריך בצורה טובה את ההשקעה הנדרשת, או יפעל לכל הפחות על פי מחירון שיפוצים ריאלי. חשוב להבין בשלב הזה, שמדובר בעסקה שיש בה מידה רבה של סיכון. לא אחת קורה שחישוב לא נכון הן של ההוצאות הנדרשות מצד אחד והן של מחיר המכירה מצד שני גורם לכך ששולי הרווח יהיו צרים, או במקרים של שגיאה רבתי בחישובים יגרמו להפסדים. זאת, משום שמכירת דירה או נכס נדלן אחר, כרוכה בתשלום מס שבח ומיסים אחרים, בלי כל קשר להשקעה בהשבחת הנכס. איתור הדירה המתאימה, יחד עם הערכה מושכלת של ההוצאות ושל מחיר המכירה הצפוי, יביאו קרוב לוודאי לתוצאות הרצויות.